Monday, 02 July 2018 06:04

O que é usucapião e como funciona? Tudo sobre Usucapião extrajudicial e judicial

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usucapiãoUsucapião conceito, formas, tipos e prazos, sempre em linguagem simples e direta. O objetivo é informar tanto o público em geral, quanto estudantes e profissionais do direito. Portanto, fique à vontade para enviar suas sugestões e comentários para melhorarmos esse artigo cada vez mais.

 Como advogados especialistas em Usucapião, estamos acostumados com os dois lados da moeda, e por isso apresentaremos os dois pontos de vista: para quem tem a posse, o importante é saber o que fazer para conseguir usucapião. Já para quem já é o proprietário, o objetivo é entender o que deve ser feito para preservar o imóvel . 

Para começar a falar sobre o tema, vamos primeiro acertar a grafia da palavra, que é realmente é um pouco difícil. Ouvimos muitas versões diferentes (“uso campeão” e “usocapeão”), mas o correto é A USUCAPIÃO, substantivo feminino – apesar de que, para alguns dicionários, pode ser também masculino. Para agradar a gregos e troianos, usaremos as duas formas nesse artigo.

A -  O que é usucapião?

A origem da palavra é o Direito Romano, e é resultado da fusão da substantivo latino usus (uso) e do verbo latino capire (tomar). Ou seja, tomar pelo uso. Isso já explica muita coisa. Usucapião, portanto, é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e contínua. Isso quer dizer que, se uma pessoa não é proprietária do bem mas tem a sua posse, ela pode vir a se tornar sua legítima proprietária com o passar do tempo.

B -  O que fazer para conseguir usucapião? Quem tem direito ao Usucapião? Requisitos e prazos do usucapião

Há muitos detalhes que precisam ser observados para que o direito de Usucapião se materialize. A isso chamamos de requisitos de usucapião:

  • Por exemplo, é preciso muita atenção para o requisito da “posse contínua”: não pode o posseiro fincar sua bandeira em um terreno por alguns anos, abandoná-lo, e voltar depois. Se isso acontecer, a contagem do tempo se iniciará novamente do zero a partir do retorno ao imóvel.
  • Quantos anos de posse (prazo) para usucapião? Como descrito abaixo, cada uma das espécie de usucapião tem uma exigência específica quanto ao número de anos exigido, mas é preciso ter em mente que essa posse deve obedecer a critérios determinados aqui explicados.
  • É preciso também que o pretendente ao usucapião possua a coisa em nome próprio, ou seja, tratando-a como se fosse sua. Assim, ficam de fora aqueles que lá estão porque alugam o imóvel, por exemplo, ou os que recebem o favor do proprietário por contrato de comodato. Estes exercem a posse chamada “indireta”, em não em nome próprio. Outra consequência disso é que quem quer ser dono deve agir como dono, na alegria e na tristeza. Portanto, fique atento: só pode pedir a Usucapião quem cumpre as obrigações pelo pagamento dos impostos do imóvel (IPTU ou ITR).
  • É importante diferenciar aquele que tem uma justificativa para estar na posse do bem daquele que é um simples invasor, mesmo porque se o tratamento fosse idêntico estaríamos diante de uma injustiça. A este aspecto em particular damos o nome técnico de “justo título”. Quem tem posse do imóvel com uma razão plausível para estar lá (como aquele que comprou o imóvel por instrumento particular, mas não recebeu a escritura pública; ou mesmo adquiriu a posse de quem antes a possuía, etc) tem justo título. Quem é invasor, não.
  • A questão da boa-fé acaba desembocando na mesma conclusão: quem tem posse de um imóvel porque tem um motivo justo para isso tem maior proteção do que aquele que lá está para, conscientemente, aproveitar-se de uma situação.
  • É preciso também ter atenção para os casos em que a posse é exercida por diferentes membros de uma mesma família em épocas diferentes, pois isso terá reflexo na solicitação do direito. Tais considerações podem vir a envolver matérias que dizem respeito a Direito de Família e Direito das Sucessões, e por isso a abordagem deve ser multidisciplinar.  

Contudo, como veremos a seguir, mesmo em casos de invasão pura e simples (ou seja, sem justo título e sem boa-fé), a usucapião pode ainda ser possível. É que a propriedade existe para cumprir uma função social (moradia, produção, interesse público, etc…) e o imóvel abandonado não desempenha papel algum. A usucapião de terreno urbano invadido, por exemplo, será possível desde que o imóvel tenha um destino social (mesmo que seja no interesse próprio, como a moradia própria e da família). Os requisitos para que isso aconteça, entretanto, são mais rigorosos do que em situações nas quais o justo título e a boa-fé estejam presentes.

C -  Como evitar a perda de uma propriedade por usucapião

Muitas vezes o estrago está feito e não há mais o que fazer: se o tempo para que o usucapião seja decretado já transcorreu (a chamada prescrição aquisitiva), a questão passa a ser técnica e um bom advogado poderá tentar encontrar pontos vulneráveis para fazer a defesa. Mas se você está permitindo que um imóvel de sua propriedade seja invadido, ou mesmo dando autorização para que outra pessoa permaneça no imóvel sem qualquer pagamento (como é o que acontece com caseiros ou mesmo conhecidos que "protegem" o imóvel de invasões), leia com bastante atenção.

Para ambos os casos a recomendação é que se procure um bom escritório de advocacia ou advogado imobiliário. Se há notícia de invasão, é preciso agir imediatamente para defender sua posse e retirar os invasores do local, sendo a solução mais comum a ação possessória com pedido de liminar. Se não fizer nada, em um ano a partir da invasão você perderá o direito a essa liminar. Continuando inerte, poderá perder sua propriedade de vez (confira as informações abaixo para maiores detalhes).

Na hipótese da ameaça vir de fogo amigo (como o caso de caseiros), é preciso que se faça um contrato de comodato muito bem amarrado para evitar que os requisitos do usucapião se cumpram. Novamente, um bom advogado poderá lhe salvar a pele.

D - Usucapião Extrajudicial no cartório de Notas

Como o próprio nome diz, usucapião extrajudicial é aquela que não necessita ser declarada por um juiz, mas pode ser realizada diretamente em cartório. Ela está prevista pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (que foi alterada pelo novo Código de Processo Civil). Dispositivos legais à parte, o que interessa é saber que, uma vez cumpridos os requisitos, a Usucapião pode ser declarada mesmo sem ação judicial. Mesmo assim, o fato é que sempre será necessária a intervenção de um advogado em virtude da complexidade da matéria (e isso não é uma opção, mas algo obrigatório). Outro aspecto importante é que, na prática do dia a dia, as exigências desse procedimento demandam às vezes até mais do que se verificaria em ação judicial, algo que tem desestimulado a procura por tal alternativa pelos profissionais da área. Por fim, para que tudo acabe bem é fundamental que não haja impugnação (ou seja, discordância) de qualquer dos interessados (em geral o proprietário que consta no Registro, vizinhos ou Poder Público) - caso contrário a questão será remetida ao Juiz, prosseguindo-se como ação judicial.

E - Usucapião Judicial - ação de usucapião

Dentro da modalidade de usucapião judicial se encaixam, como visto, aqueles em que há resistência das outras partes envolvidas. Mas mesmo que isso não aconteça é possível optar pela por essa via, bastando que se decida por ela. É que, apesar de mais demorado, esse caminho pode ser menos complexo (ou até mais seguro, dependendo do caso) do que a realização direta em cartório.

F -  Como funciona o Usucapião? Prazos, Formas e Tipos de usucapião: ordinário, extraordinário e especial

Decidido o caminho pelo qual será requerido a usucapião, é preciso agora saber qual de suas diversas espécies será a utilizada. São muitos os aspectos que diferenciam cada uma delas: a localização do bem (se é urbano ou rural), o prazo de usucapião que a Lei estipula para a prescrição aquisitiva (ou seja, para o tempo que permite a aquisição da propriedade pelo usucapião), e a existência ou não dos requisitos especiais explicados na primeira parte desse artigo.

Usucapião Ordinária, ou comum

Aqui a Lei exige o cumprimento de muitos requisitos, mas o prazo de espera, em compensação, é menor. Para que ela esteja configurada é necessário que o possuidor a) tenha a posse mansa e pacífica do bem (ou seja, não contestada por qualquer que seja) b) pelo prazo mínimo de 10 anos e c) de forma contínua (ou seja, ininterrupta, sem ter saído e voltado). Além disso, são requisitos essenciais d) a boa-fé de quem ocupa o imóvel e e) o chamado justo título (também já explicado acima). Estas exigências estão estabelecidas pelo artigo Art. 1.242 do Código Civil.

O parágrafo único deste mesmo artigo prevê duas variantes, usucapião ordinário habitacional e usucapião ordinário pro laboreque reduzem o prazo estabelecido acima pela metade (5 anos). Para isso é necessário o cumprimento dos seguintes requisitos adicionais: f)o bem deve ter sido adquirido onerosamente (ou seja, comprado) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, mas por alguma razão cancelada posteriormente; e g) o imóvel deve ser utilizado pelo possuidor como moradia (habitacional), ou de forma produtiva (pro labore) do ponto de vista social ou econômico.

Usucapião Extraordinária

Nesta modalidade a Lei deixa de lado dois aspectos fundamentais - a boa-fé e o justo título - mas em contrapartida exige um prazo de espera maior. Para que possa ser solicitada é necessário que o possuidor tenha a) a posse mansa e pacífica do bem (ou seja, não contestada por qualquer que seja) b) pelo prazo mínimo de 15 anos e c) de forma contínua (ou seja, ininterrupta, sem ter saído e voltado). O fundamento legal é o artigo Art. 1.238 do Código Civil.

Como no caso anterior, o parágrafo único deste artigo também estabelece a as variantes da Usucapião Extraordinária habitacional e Usucapião Extraordinária pro labore, nos quais o prazo cairá para 10 anos se o possuidor demonstrar que o imóvel é a sua moradia habitual (habitacional), ou mesmo se provar que o utiliza para a realização de atividades produtivas (pro labore).

Usucapião Especial: usucapião rural, usucapião urbano individual, usucapião familiar e usucapião urbano coletivo

É aquele que, como o próprio nome diz, possui requisitos diferentes, especiais, que se somam àqueles acima discutidos. Dentre eles, podemos destacar:

O usucapião rural, que tem como requisitos a posse por cinco anos (ininterrupta e sem oposição) de área rural de até cinquenta hectares. O interessado deve morar no local e não ser detentor de imóvel rural ou urbano. A terra deve ser produtiva por força de seu próprio trabalho ou de sua família. A previsão para a usucapião rural especial consta do artigo 1.239 do Código Civil.

Usucapião urbano individual refere-se à posse, por 5 anos (sempre ininterruptos e sem oposição), de imóvel em região urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Esse bem deve servir de moradia ao interessado ou sua família, e a aquele não é permitido ter a posse ou propriedade qualquer outro imóvel, seja rural ou urbano. A previsão consta do artigo 1.240 do Código Civil.

Usucapião especial criada pelo programa “minha casa, minha vida” (Lei n° 12.424/11), mais conhecida como usucapião familiar, é uma inovação recente que foi incorporada ao artigo 1240-A do Código Civil. Na propriedade adquirida em conjunto por cônjuges ou companheiros, se um deles vier a abandonar o lar pelo prazo de dois anos, o outro terá o direito de usucapir a parte pertencente ao que se ausentou. O interessado não pode ser proprietário de outro imóvel, e este deve ser urbano, ter até 250 metros quadrados e ser usado para moradia do cônjuge ou de sua família.

Usucapião urbano coletivo foi criada pelo artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001). O prazo de ocupação é de cinco anos e os demais requisitos são os mesmos encontrados na modalidade prevista para minha casa minha vida (ininterruptos e sem oposição, imóvel de 250 metros quadrados, para moradia, não sendo proprietário de outro bem).

Advogado usucapião SP - somos especialistas em direito civil e imobiliário atuando em São Paulo há mais de 30 anos, e por conta disso já vivemos muitas situações inusitadas com ações possessórias e de usucapião. Nesse campo em especial, informação é tudo, e não apenas na hora da ação judicial. Quem tem o sonho de tornar-se o proprietário do bem que ocupa precisa de planejamento e boa preparação; já para quem é proprietário, prevenção é a palavra de ordem. Há muitas situações que podem ser resolvidas de forma simples, e esse artigo é uma tentativa de compartilhar nossa experiência para ajudar quem já está enfrentando a questão. Espero que tenhamos colaborado para esclarecer o tema, mas se ainda houver dúvidas fique a vontade para fazer suas perguntas no espaço para comentários abaixo.

 

                               

Last modified on Saturday, 18 April 2020 04:49
Mario Solimene Filho

Mario Solimene Filho é advogado formado pela Faculdade de Direito da Universidade de São  Paulo (Largo de São Francisco, turma de 1994). É especialista em Direito Privado, músico erudito e entusiasta das causas pelos Direitos Humanos. Está registrado na Ordem dos Advogados do Brasil, São Paulo, sob o número 136.987.

Confira também seu perfil no Linkedin.

https://solimene.adv.br

2 comments

  • Comment Link Andreza Saturday, 16 May 2020 03:27 posted by Andreza

    Estou em uma situação delicada com alguns detalhes
    Tenho procurado um advogado especialista e com experiência para me indicar as possibilidades de ingressar com a usucapião

  • Comment Link Ross Wandelay Saturday, 05 January 2019 20:39 posted by Ross Wandelay

    Obrigado pelos esclarecimentos. Estava um pouco perdido com tantas espécies de usucapião e isso ajudou a esclarecer muito as coisas.

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