Advogado Imobiliário - Dicas de Cuidados na compra de um imóvel!

Somos advogados especializados em compra e venda de imóveis. Por isso avisamos: para adquirir um imóvel com segurança, é preciso que você saiba muito bem o que está fazendo. Mesmo que não seja a primeira vez que participe da compra e venda de uma casa ou apartamento, a tendência é que não se lembre de todos os pontos importantes. Para não cometer nenhum erro, especialmente no que diz respeito à segurança do negócio (que se consegue pela análise das certidões para compra de imóvel), escrevemos este artigo para guiar seus passos.  Nunca é demais relembrar a importância de advogado especializado em Direito Imobiliário com experiência e boa reputação para que não fique a ver navios.

O que fazer para comprar  um apartamento ou casa com segurança?

Primeiramente, o óbvio: você precisa considerar o estado em que se encontra o imóvel. Não importa se é novo ou usado. O ideal é sempre visitar a casa ou apartamento com alguém que conheça muito bem de construções, de preferência que seja engenheiro ou arquiteto. Seu investimento não será baixo, e há muitos casos em que uma simples avaliação visual, por alguém do ramo, poderá fazer a diferença.


Se você gostou do que viu e teve o sinal verde de quem entende, poderá partir para negociação de preço para compra e venda e as avaliações de risco. Quanto o primeiro aspecto, isso dependerá muito de suas próprias habilidades de negociador, mas também de como estará disposto a efetuar o pagamento do preço. Lembre-se que seu poder de barganha será sempre correspondente ao dinheiro que você tiver na mão. Se puder pagar a totalidade do preço sem solicitar financiamento e sem pedir prazo, você estará em condições de pedir um maior abatimento no preço. Se esse é o caso, não deixe de negociar um valor melhor.

Outro ponto que não pode passar em branco: o corretor ou proprietário que está lhe apresentando o imóvel irá tentar capitalizar em cima de seu interesse, e um dos artifícios mais utilizados como estratégia de venda é a criação de um senso de urgência. Eles sabem que se você gostou do imóvel, fará tudo dentro das suas possibilidades para fechar o negócio. Mas cuidado, pois quem tem pressa é sempre mais otimista em relação aos riscos do negócio. Não deixe que essa vontade lhe feche os olhos para uma melhor negociação e – o que é mais grave – para negligenciar a segurança do contrato. É aí que entra o advogado imobiliário, que irá zelar pela solidez dessa compra e venda.

Por que é preciso um advogado para a compra e venda?

  • Ele poderá, em seu nome, tentar negociar melhores condições ou mesmo tentar contornar situações indesejáveis no contrato de compra e venda;
  • Ele pode elaborar o compromisso de compra e venda ou auxíliá-lo na realização da escritura;
  • Ele poderá verificar se há alguma situação de risco em situação que você já tenha conhecimento, como, por exemplo, se o imóvel pertencer a um inventário ou for objeto de uma disputa judicial;
  • Ele poderá tentar identificar situações de risco desconhecidas.

Nesta última situação, é muito importante solicitar as certidões dos imóveis e pessoais, dos vendedores. Não é preciso ser advogado para obtê-las, e a maioria delas poderá ser solicitada online. Contudo, para obtê-las, você precisa antes dos documentos pessoais dos vendedores.

Quais são os documentos pessoais necessários para a compra e venda de um imóvel?

  • Documento de identificação válido (RG, CNH ou carteira profissional, como OAB) de cada vendedor e seu cônjuge;
  • CPF do vendedor e seu cônjuge;
  • Certidão de nascimento: se for solteiro.
  • Certidão de casamento: se for casado (caso o matrimônio ocorreu após a aquisição do imóvel, a certidão deve estar averbada no Registro de Imóveis).
  • Certidão de Casamento com averbação: se separado, divorciado ou viúvo;
  • em certas situações, pacto antenupcial, se houver.

Quais são as certidões pessoais para compra e venda?

  • Certidões de distribuição civil e criminal de todos os vendedores, no Tribunal de Justiça do estado de seus domícilios (se for em São Paulo clique aqui) e de onde se localiza o imóvel (se diferente do domicílio);
  • Certidões de distribuição federal de todos os vendedores, obtida no Tribunal Regional Federal de onde estão localizados os seus domicílios.
  • Interdição, tutela e curatela (também nos Tribunais de Justiça do domicílio dos vendedores;
  • certidão de distribuição de Ações das Fazendas Estadual e Municipal (idem)
  • certidão de distribuição de Ações Trabalhistas
  • Protesto de títulos (retirada em cartório).
  • Quitação de tributos federais;
  • Dívida ativa da União;
  • CND/INSS;

Quanto às certidões e documentação do imóvel para a compra e venda?

  • Certidão de Matricula / Transcrição (Atualizada/ Vintenária/ Negativa de Ônus)
  • Certidão Negativa de Débitos IPTU na Prefeitura Municipal de onde estiver localizado o imóvel;
  • Certidão de Recolhimento da Taxa do Lixo, também na Prefeitura do local do imóvel;
  • declaração do condomínio de que as quotas condominiais estão em dia;
  • verificação sobre desapropriação e tombamento, conforme a situação e localidade do imóvel.
  • para imóveis no litoral, certidão de Foro e laudêmio.

As certidões imobiliárias e pessoais são mesmo necessárias para a compra e venda?

Algumas pessoas – e até mesmo alguns advogados – afirmam que tais certidões negativas não são mais necessárias, já que, desde 2015, a Lei 13.097/2015 – que alterou a “Lei da Documentação Imobiliária” (Lei 7.433/85) – impõe a concentração dos atos na matrícula imobiliária. Isso quer dizer que todos os atos que impliquem vulnerabilidade ou fraude deveriam, em tese, ser registrados na matrícula. Por análise reversa, pode-se até pensar que, se lá não estiver, os interesse do comprador de boa-fé estariam totalmente preservados.

Assim, por essa lei, o Cartório Imobiliário poderá até mesmo dispensar as certidões para efetivar a escritura. Contudo, fique atento: o comprador não pode abrir mão, em nenhuma hipótese, de sua segurança. Se assim o fizer, poderá ter problemas futuros que atingirão sua propriedade. Lembre-se: não é realista imaginar que tudo estará na certidão, simplesmente porque isso é impossível. Portanto, não deixe de obter todas as certidões necessárias para garantir um bom negócio.

O que fazer com as certidões? O papel do advogado na compra e venda

Uma vez que você tem todas as certidões e documentos necessários, é preciso saber o que fazer com elas. A resposta é uma só: apresentá-las ao advogado imobiliário. Ele poderá analisá-las e dar um parecer sobre a sua segurança na realização do negócio, além de orientá-lo sobre o que fazer para viabilizar a compra e venda, caso haja alternativas viáveis.

Outras dicas importantes para aquisição de um apartamento na planta:

Se você está comprando um apartamento na planta, verifique a idoneidade da construtora ou incorporadora de todas as formas possíveis, incluindo reclamações no reclameaqui.com.br , no PROCON-SP de seu estado (aqui, o PROCON-SP) ou outros órgãos e sites do gênero.

O contrato de compra e venda de unidades na planta é o que chamamos de contrato de adesão, e a construtora não irá alterá-lo porque você quer. Ou você assina como está, ou não assina. Se quiser entrar no negócio, tenha a certeza de que você conhece todos os seus detalhes para não ter surpresas. Se você não tem formação jurídica específica, contrate um advogado imobiliário para lhe explicar todos os detalhes e indicar as armadilhas (porque elas existem!).

Preste atenção no prazo de entrega, e não apenas na cláusula específica. Você vai perceber que as contrutoras, mais para frente no contrato, colocam uma “rede” de segurança para o caso de tudo sair errado, concedendo a si mesmas outros 180 dias (pelo menos) para entregar a obra.

Em questões envolvendo Posse e Propriedade:

O Direito Imobiliário é o nome dado ao ramo do Direito Privado que regula as relações de propriedade, posse, uso e fruição de bens imóveis e respectivos acessórios.

Tais tópicos governam-se pelas disposições mais abrangentes do Código Civil Brasileiro, mas também por um largo corpo de leis especiais complementares, como é o caso, por exemplo, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e da Lei de Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64).

Como consequência, a atividade do advogado imobiliário, do ponto de vista contratual, é importantíssima para os negócios envolvendo os compromissos particulares de compra e venda, escrituras públicas definitivas, doações, cláusulas restritivas de propriedade, contratos de locação, os direitos de vizinhança, os direitos de posse, as regras de condomínio, as normas municipais de edificação, a transferência de propriedade, arrendamentos, permutas, financiamento e as hipotecas, incorporações, entre outros.
– Desapropriações;
– Usucapião: obtemos o Direito a Usucapião Urbano, Rural, Especial ou Ordinário, Judicial ou Extrajudicialmente;
– Ação de Reintegração de posse;
– Ação de Imissão de posse;
– Ação de manutenção da posse;
– Ação de interdito proibitório
– Servidão.
– Locação – Aluguéis comerciais e residenciais
– Ação de Despejo por falta de pagamento;
– Ação de execução de aluguéis;
– Ação revisional de aluguel;
– Ação renovatória de aluguel;
– Ação de consignação em pagamento;
– Questões relacionadas à direito de preferência em relação ao locatário;
– Questões relativas à benfeitorias, garantias locatícias, locação para temporada.

Advogado especialista em regularização de imóveis!

Para os casos em que não há como se resolver, a alternativa é procurar ajuda especializada. Dificuldades com o registro ou mesmo a transferência do bem imóvel muitas vezes só podem ser superadas pelo advogado imobiliário com vivência necessária para identificar a fonte do problema. Trata-se de um dos ramos mais burocráticos em nosso sistema, e descobrir a solução entre os emaranhados de normas e resoluções é tarefa para um especialista.

Ernesto Rezende Neto Advocacia Imobiliário em SP

Para maiores informações consultas, discussão de casos e esclarecimentos, consulte-nos:
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Telefones (11) 3079-1837 ou (11) 3071-0918
Horário de atendimento ao público: de Segunda à Sexta, das 11:00 às 18:00 horas

Mario SolimeneAuthor posts

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Advogado formado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (FADUSP - Largo de São Francisco), turma de 1994, com especialização em Direito Privado e Processo Civil. Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, São Paulo, sob o número 136.987. Pós graduado (Pg.Dip.) e Mestre (MMus) pela University of Manchester e Royal Northern College of Music, Reino Unido (2003-2006). Curso de Extensão em Direitos Humanos Internacionais sob supervisão de Laurence Helfer, J.D, Coursera, School of Law, Duke University, EUA (2015). Inscrito como colaborador da entidade Lawyers Without Borders (Advogados Sem Fronteiras) e membro da International Society of Family Law (Sociedade Internacional de Direito de Família). Tomou parte em projetos internacionais pela defesa da cidadania e Direitos Humanos na Inglaterra, Alemanha, Israel e Territórios da Palestina. Fluente em Inglês, Espanhol, Italiano e Alemão.

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