Terça, 11 Janeiro 2022 18:38

Quebra de contrato de aluguel e multa rescisória na locação

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A multa por rescisão (ou multa rescisória) em face de quebra de contrato de aluguel é uma das questões mais ouvidas por advogados imobiliários. Grande parte da população brasileira tem seu lar estabelecido em um imóvel alugado e, por conta disso, o impacto social das considerações sobre essa multa é enorme. Por isso decidi falar um pouco sobre a situação, mas sob a ótica da disputa inquilino x locador.

Como funciona a multa por rompimento antecipado do contrato de locação?

Não esqueça do óbvio: multa só existe para quem descumpre uma obrigação. Se você tiver assinado um contrato de trinta meses de aluguel e decidiu que quer sair do imóvel no quinto mês porque não gosta mais da cor do azulejo da cozinha, você estará deixando o proprietário a ver navios. Por isso, a multa será devida.

Em termos técnicos, se o prazo não terminou, seu contrato ainda está em vigência até o último dia dos trinta meses (ou seja lá quantos meses forem) a que você se comprometeu – e você não pode saltar do barco durante o percurso sem ter consequências por isso.

Mas se, no mesmo exemplo, você decidiu devolver o imóvel um dia após os 30 meses, não há descumprimento da obrigação. Não é que o contrato tenha parado de existir após o vencimento: ele continua seu curso, mas sem prender as partes a um prazo de vigência, e por isso dizemos que o contrato passou a vigir por prazo indeterminado. Ele irá prosseguir até que uma das partes decida que não quer mais continuar com a brincadeira.

contrato de locação: isenção de multa após 1 ano?

Muita gente ouviu cantar o galo sem saber onde, e acaba dizendo que, após um ano de vigência da locação, não se poderia mais cobrar a multa pela quebra de contrato. É isso mesmo? Mito ou realidade?

Resposta: depende do seu contrato.

Vamos voltar à situação que expliquei antes para entendermos de onde vem essa história. Se o seu contrato tem prazo de vigência de um ano e você, inquilino, decide sair do imóvel no dia seguinte ao vencimento do contrato, não haverá problema algum simplesmente porque você cumpriu sua palavra. Seu contrato passou a vigir por tempo indeterminado, e você está livre para dizer que cansou de brincar e deixar o apartamento sem qualquer multa.

Mas se o contrato era de trinta meses a saída do imóvel aconteceu com um ano, você saiu antes do fim prazo de vigência e cometeu uma infração contratual.

 

 Se preferir, assista o vídeo em que falo sobre a multa em contrato de locação

Então, de onde vem essa idéia de isenção após um ano de contrato? Resposta: do próprio contrato. Se estiver claramente estipulado que você poderá deixar o imóvel após o primeiro ano, mesmo que o prazo de vigência for de trinta meses, por exemplo, não haverá infração e, assim, não haverá multa. Portanto, se no momento de fechar o negócio tiver a impressão de que não poderá cumprir todo o prazo do contrato, negocie com o locador e faça constar esta cláusula. Isso o livrará de muita dor de cabeça.

Como calcular o valor da multa de quebra de contrato de aluguel.

Pode parecer estranho, mas muitas vezes – por má-fé ou ignorância – os locadores acabam cobrando um valor muito maior do que o devido quando o locatário deixa o imóvel antes do fim do prazo de locação. A tendência é que cobrem o valor integral da multa, quando deveriam cobrar apenas o valor proporcional ao que não foi cumprido.

Como você verá, a coisa é muito simples.

O primeiro passo é descobrir o valor total da multa. Isso você pode verificar diretamente em seu contrato de locação. Como muitos dos contratos hoje em dia tem duração de 30 meses, é comum haver uma multa de 3 aluguéis, o que representaria o teto de dez por cento do valor total do contrato.

Supondo que o aluguel de um mês seja, hoje, de R$ 1.000,00, a multa seria de R$ 3.000,00 (3 x R$ 1.000,00).

Depois disso, basta fazer uma regra de três simples. Vamos supor que, nesse contrato de 30 meses, o inquilino permaneceu no imóvel por 10 meses - ou seja, cumpriu um terço do contrato, descumprindo dois terços dele. Assim, basta dividir a multa total pelo total de meses do contrato, e multiplicar esse resultado pelo número de meses não cumpridos. Em nosso exemplo, teremos:

R$ 3.000,00 (total da multa) / 30 (total de meses) =

R$ 100,00 x 20 (número de meses não cumpridos) =

TOTAL DA MULTA = R$ 2.000,00

Espero que com isso tenha ajudado a esclarecer suas dúvidas. Se você gostou desse artigo ou tem outras perguntas, não deixe de fazer seu comentário abaixo.

 

 

 


Última modificação em Quinta, 13 Janeiro 2022 16:57
Mario Solimene Filho

Mario Solimene Filho é advogado formado pela Faculdade de Direito da Universidade de São  Paulo (Largo de São Francisco, turma de 1994). É especialista em Direito Privado, músico erudito e entusiasta das causas pelos Direitos Humanos. Está registrado na Ordem dos Advogados do Brasil, São Paulo, sob o número 136.987.

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https://solimene.adv.br

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